В этом посте я хотел бы обсудить факторы и критерии, которые играют роль при планировании аренды недвижимости через платформу Airbnb.
Благодаря рекомендованному проекту Udacity (наностепень «Ученый по данным»), этот небольшой проект по науке о данных пытается подчеркнуть потенциальную прибыль от Airbnb и способы максимизации прибыли.
Проект был сосредоточен на 3 различных аспектах:
- Заполняемость
- Ночные тарифы
- Цены
Чтобы провести исследование на практике, я использовал набор данных конкретного города: Флоренция, Италия. Однако это исследование можно легко применить к любому крупному городу через следующий источник:
Какую заполняемость вы можете получить от своего объекта на Airbnb?
Один из основных вопросов, который задает себе любой риелтор или инвестор, прежде чем браться за аренду, заключается в том, чтобы узнать, как часто недвижимость будет занята и, следовательно, будет приносить арендную плату.
Даже если Airbnb не раскрывает эту информацию, есть несколько моделей, которые доказали свою эффективность в получении этого показателя.
Самая известная модель — Модель Сан-Франциско (http://insideairbnb.com/data-asposed/), состоящая из следующих этапов расчета:
- Получайте оценочные бронирования с коэффициентом просмотра 50 %.
- Получите среднюю продолжительность пребывания, взяв официальные публикации Airbnb или усреднив 3 ночи на бронирование.
- Ограничьте заполняемость до 70%, устраняя возможные ошибки и оставаясь консервативными.
Если мы применим эту модель к нашему выбранному городу, Флоренции:
Это дает нам хорошее представление о том, чего ожидать при аренде квартиры во Флоренции, мы, вероятно, будем стремиться к среднему значению ~89 оплачиваемых ночей.
На самом деле это очень соответствует местным законам, предоставляя нелицензированным владельцам право до 90 ночей в году на туристическую аренду. (https://airbtics.com/airbnb-regulation-in-florence/).
Каковы типичные цены на недвижимость Airbnb?
Конечно, другой вопрос, прежде чем вскочить, связан с ночными ценами. Сколько я буду взимать плату за свою собственность? Нет одинаковых квартир/домов/палаток, но давайте посмотрим, какие есть диапазоны во Флоренции:
В диапазоне от 45 до 325 долларов США за ночь (уборка выбросов) Флоренция дает среднюю цену за ночь в размере 125 долларов США (~130 евро).
Это уже дает нам интересные результаты: средняя стоимость недвижимости на Airbnb во Флоренции составляет 11 125 долларов США в год (11 570 евро).
Но как нам добраться до вершины диапазона ~ 29 000 долларов США, арендовав его всего на 89 ночей ?
Каковы основные критерии, связанные с ценообразованием вашей собственности?
Используя машинное обучение, я попытался изучить особенности листинга Airbnb, которые влияют максимум в обоих направлениях (ухудшая или улучшая) цены.
Мы можем четко видеть корреляцию по следующим категориям:
- Местоположение – важный фактор для повышения цен. Исторический центр – лучший выбор для вашего объекта, но также влияет и оценка по критерию местоположения. Второй район — Гавинана Галлуццо. Район Рифреди снижает цены.
- Доверие также показывает свою важность, поскольку учетная запись хоста подтверждена или является «суперхостом», а также наличие у владельца лицензии.
- Чистота — еще один важный фактор. Здесь определяется по количеству отзывов.
- Тип номера также очень важен при ценообразовании. Мы видим, что общий номер снижает цену, тогда как тип «гостиничный номер» увеличивает ее. Количество спален и возможность разместить большое количество людей также влияют на цену.
Нужно больше ?
Конечно, это можно рассматривать только как стартовый шаг. Есть много функций, которые мы могли бы детализировать.
Вы можете найти репозиторий вместе с блокнотом Data Exploration здесь:
А как насчет цен на аренду в целевом городе?
Это та информация, которая вам нужна, чтобы попробовать?
