Ниже приводится запись моей презентации на Smart Building Summit в Сиднее. Я представил эту презентацию 28 ноября 2017 г.

Я часто задаюсь вопросом: почему умных зданий меньше? Всю свою карьеру я работаю в сфере строительства и энергетики. Я видел много стартапов и инновационных бизнес-моделей, которые приходят и уходят. Как специалист по управлению продуктами, я изучаю, что сработало, а что нет, с целью способствовать внедрению технологий, которые я считаю очень ценными.

  • У нас есть электромобили и автономные автомобили не за горами.
  • Мое лицо может разблокировать мой телефон.
  • Разнообразные приложения сообщат мне, когда мне нужно выйти на встречу, исходя из: моего местоположения, места встречи и условий движения в реальном времени.

Все эти технологии являются новыми, внедренными в течение последних ~ 5 лет. Они проникают в огромные слои общества. Они не считаются премиальными функциями, они доступны для массового рынка.

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

Аналогичные технологии не применяются в зданиях и недвижимости. Даже технологии, которые являются более зрелыми, чем некоторые из этих потребительских предложений. "Почему нет?" это правильный вопрос. Но я не думаю, что на него легко ответить.

Я хочу поделиться с вами, почему я считаю, что эти технологии не масштабируются. Я также хочу поделиться своим мнением о возможностях и перспективах технологий умного строительства.

Во-первых, ясно, что зданиями можно управлять лучше. Вот несколько примеров реальных зданий, в которых я был или о которых читал. В одном случае оператор здания все еще использует Commodore 64 для управления HVAC в небольшом портфолио. Компьютер не был заменен, потому что он не сломался и не подлежит ремонту. Мы все можем согласиться с тем, что существуют дополнительные расходы из-за того, что системы не интегрируются друг с другом, или их сложно использовать, или они не обновлялись годами. Но эти затраты могут быть непрозрачными или не до конца понятными. Стоимость замены, возможно, более очевидна. Но поддержание бумажных процессов и старых технологий требует больше времени, приводит к большему количеству ошибок и требует затрат. Несмотря на стоимость использования ручных и бумажных процессов, только часть зданий закупает технологии для решения этих проблем. Во многих случаях применяется менталитет если это не сломано, это не подходит, как и портфель, в котором используется Commodore.

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

Но, честно говоря, стек технологий в зданиях очень сложен. Ниже представлено упрощенное представление того, как Microsoft думает о стеке технологий. На самом деле это больше, чем один технологический стек, каждая коробка здесь может считаться собственной уникальной программной экосистемой. Это усложняет вопросы интеграции, которые являются ключевыми для умных зданий с несколькими потоками создания ценности. Кроме того, технологический стек следует рассматривать в свете жизненного цикла здания. Некоторые системы и технологии устанавливаются, когда здание только строится, а другие, когда оно завершено и заселено. Кроме того, мы имеем дело с оборудованием, программным обеспечением, услугами.

Таким образом, технологический ландшафт перенасыщен и фрагментирован, но вряд ли это единственная отрасль с такими структурными барьерами. За годы работы и анализа этой отрасли я понял следующее: одна из ключевых проблем внедрения технологий умных зданий заключается в том, что поставщики применяют неправильную модель для масштабирования своих технологий.

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

Создатели-новаторы — технологии, программное обеспечение и т. п. — обычно применяют подход второй волны к масштабированию своих предложений: пытаются разрушить существующие поставщики и модели, используя технологию полного стека. продукт.

Эта концепция волн Интернета принадлежит Стиву Кейсу, бывшему генеральному директору AOL. Он говорит о трех волнах Интернета:

  • Первая волна: «каналы», которые соединяли людей с Интернетом, в том числе такие поставщики, как AOL и Cisco.
  • Вторая волна: прорывные компании, которые воспользовались существующими возможностями подключения, чтобы перевернуть значительную часть экономики с помощью приложений, мобильных и социальных аспектов Интернета. Вспомните Google, Facebook, Salesforce.
  • Третья волна: то, к чему мы приближаемся, когда Интернет вещей или Интернет всего соединит все неподключенные в настоящее время физические вещи.

Кейс отмечает, что третья волна требует другой бизнес-модели: партнерства между технологическими фирмами, новаторами и устоявшимися предприятиями. Это крайне важно и для умных зданий. Если устаревшие и инновационные фирмы, ориентированные на строительство, будут работать вместе, технологии умного здания, которые мы все хотим, будут развернуты и реализованы в большем количестве мест. В прошлом, используя подход второй волны, многие небольшие строительные стартапы пытались разрушить текущий рынок и текущий ландшафт поставщиков, не работая с этими устоявшимися фирмами.

Необходимость партнерства обусловлена ​​тем, что здания являются физическими активами. Существует множество различных поставщиков и поставщиков услуг, каждый из которых играет свою роль в строительстве и управлении зданием — технологии просто не могут разрушить все, хотя они могут обеспечить лучшие результаты для многих из этих существующих игроков в здании.

Это то, что сделает «умные» здания массовыми: технология, направленная на обеспечение лучших результатов во всех существующих компонентах здания. Поставщики интеллектуальных строительных технологий, которые работают с известными фирмами, предоставляющими эти возможности. Кроме того, необходимы и другие элементы, чтобы сделать здания «умными». Это не только программное обеспечение и технологии, но и команда операторов зданий, которые используют эти технологии, производители систем, которые делают свою продукцию «готовой к умному зданию», и владельцы/операторы, которые понимают ценность умного здания и могут ее количественно оценить. Инновационная технология умного здания является частью системы, а не самостоятельным продуктом. Часть этой системы существует сегодня во многих зданиях, а другие части этой системы уже выходят на рынок — технологии умного здания.

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

Есть еще одна система, которая продемонстрировала большую ценность благодаря комплексному подходу. Во время битвы за Британию Королевские ВВС создали Систему Даудинга, названную в честь Хью Даудинга, который был главой истребительного командования. . В некоторых книгах говорится, что радар выиграл битву за Британию, но дело было не только в этом. Радар действительно позволял Англии идентифицировать немецкие самолеты и посылать их истребители на перехват, но радар поддерживался сложной сетью связи и принятия решений, которая анализировала поступающие данные (от радара и других источников) и связывалась с различными аэродромами, чтобы гарантировать, что правильный некоторое количество самолетов было отправлено в нужные районы для защиты от немецких атак. Результаты были ошеломляющими: до системы Даудинга уровень перехвата ВВС Великобритании составлял 30–50 процентов. По крайней мере, в половине случаев они даже не находили самолеты, которые пытались сбить. После внедрения системы Даудинга уровень перехвата превысил 90 процентов. Англия уже строила столько самолетов, сколько могла, но, используя эту интегрированную систему, они резко увеличили коэффициент использования истребителей. На исторической диаграмме системы Даудинга даже не показан радар, как он был классифицирован в то время, но она все же показывает довольно сложную систему. Понятно, что эффективный процесс, а также использование существующих систем, новых технологий и различных квалифицированных специалистов обеспечили успех системы Даудинга и RAF. (Подробнее об этом см. мою запись здесь.)

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

То же самое относится и к умным зданиям. Это не просто технология, которая внезапно сделает здание умным. Это всего лишь часть.

Иными словами, технологические фирмы, которые в последние годы вошли в строительную отрасль, были сосредоточены на создателях возможностей. Стандартная подача выглядит примерно так: на основе технологического продукта пользователь (оператор здания) будет иметь данные, которые позволят ему сделать что-то сверх того, что в настоящее время возможно, что будет иметь ценность. Но в этом случае технология не гарантирует улучшенный результат, поскольку она просто предоставляет данные и понимание. Что делать, если никто не использует эти идеи?

Используя подход третьей волны, поставщики технологий умных зданий также должны учитывать бизнес-модель недвижимости, которая не ориентирована на развертывание новых технологий просто для сбора более качественных данных. И эта модель меняется с появлением концепции «рабочее место как услуга». Основная бизнес-модель в сфере недвижимости заключается в повышении прибыльности за счет увеличения заполняемости или инвестирования в повышение арендной платы. Любая технология умного здания нуждается в ценностном предложении, которое согласуется с этим. Мы также должны знать о требованиях рынка, а именно о том, что офис становится отличительной чертой и средством привлечения/удержания талантов.

Размышляя об умных зданиях в контексте технологий, инноваций в бизнес-моделях и рыночных драйверах, мы начинаем лучше понимать, какую ценность они должны приносить, а также более широкое поле, в котором они играют. Также становится ясно, что для реализации ценности умных зданий потребуется сеть партнеров — существующих поставщиков и новых новаторов.

Если вы посмотрите на систему управления зданием, работающую на Commodore 64, исключительно как на проблему «стоимости обновления» или «подождите, пока она сломается», то вы обнаружите, что имеет смысл оставить ее как есть. Но если вы подумаете больше обо всех затратах и ​​упущенных возможностях для улучшения бизнеса, времени персонала на поиск новых деталей, времени персонала на запуск этой системы, более низком комфорте жильцов, то имеет смысл замени это. Или, если вы думаете о старом компьютере с точки зрения улучшения бизнес-модели (прибыльности) и решения возникающих проблем на рынке недвижимости, то замена — это то, что вам нужно.

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

Владельцы и операторы зданий не хотят покупать технологии ради технологий. Они хотят решения своих проблем. Им нужны результаты. Результаты должны быть значимыми для бизнес-модели недвижимости. Выгода от энергосбережения от технологии умного здания очевидна. Мы верим, что сэкономим деньги. Но это не убедительно, если посмотреть на общий операционный бюджет здания или фирмы по недвижимости. Энергия — это небольшая стоимость в целом — обычно всего лишь один или два процента от общих затрат. Технологии умного строительства, которые в большей степени интегрированы с другими системами и процессами (используя подход третьей волны), принесут большие финансовые выгоды, такие как более высокая арендная плата или более высокие цены продажи.

Имея все это в виду, я очень надеюсь на то, что технологии умного здания предоставят в будущем, потому что я вижу больше, чем просто программное обеспечение и технологии, но решения, которые могут улучшить результаты. Я также вижу все больше и больше партнерских отношений между лидерами отрасли и новаторами. И я вижу, что те сотрудники, которые работают в офисах, получат выгоду от всех этих технологий и результатов, которые они обеспечивают. Такие здания, как The Edge в Нидерландах, в которых много технологий, но все они направлены на достижение лучших результатов и производительности.

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

Теперь я хочу рассказать вам о некоторых из самых захватывающих возможностей умных зданий. Те, которые выходят за рамки простой экономии энергии и используют подход третьей волны.

  • Использование пространства. Основная технология здесь — обнаружение людей в пространстве и даже отслеживание движения. Это позволяет оператору здания выявлять недоиспользуемые и чрезмерно используемые площади. В розничной торговле данные о пешеходном движении можно использовать для определения моделей покупок, так же как мы можем делать это в Интернете, отслеживая клики и товары, которые кладут и вынимают из тележек.

  • Оптимизация ОВКВ:оптимизация ОВКВ, в частности, включает датчик присутствия в помещении, а также интеграцию с системой ОВКВ. Было проведено убедительное исследование, которое показывает, что системы ОВКВ, ориентированные на присутствие, могут сэкономить 25–40 процентов от общего объема ОВКВ, что само по себе составляет около 40 процентов от общего энергопотребления в здании.

  • Прогнозная аналитика. Это более расплывчато, чем другие возможности, но, по сути, прогностическая аналитика позволит владельцам и операторам зданий действовать на основе огромного количества собираемых данных. В некоторых случаях огромное количество данных утомляет — трудно отделить сигнал от шума.

  • Качество воздуха в помещении и здоровые здания.Мы начинаем видеть стандартизацию экологически чистых зданий в соответствии с моделью, установленной движением за экологичное строительство. Сертификация экологически чистых зданий позволила исследователям количественно оценить ценность стандарта, и, поскольку то же самое происходит и со здоровыми зданиями, появится более убедительное ценностное предложение. Например, исследования качества воздуха в помещениях убедительны: повышение качества воздуха, помимо прочих преимуществ, способствует повышению производительности труда и сокращению количества дней по болезни. Можно использовать самые разные системы — от датчиков для выявления проблем с качеством воздуха до орошаемых растений в настенных светильниках, которые могут очищать воздух от некоторых токсинов. Это пространство, за которым я продолжаю внимательно следить.

  • Персонализированный офис. Опираясь на расположение внутри помещений и оптимизацию ОВКВ, я верю, что в будущем здания будут реагировать на индивидуальные предпочтения и предлагать рабочие места, которые соответствуют вашим предпочтениям. Например, конференц-зал может настраиваться (освещение, температура, доступность AV-оборудования) в зависимости от количества участников и их предпочтений. Поскольку коворкинг-пространств становится больше, возможность автоматической настройки пространства также улучшит условия для арендаторов.