Как новые технологии, такие как искусственный интеллект и аналитика данных, изменят профессиональную сферу оценщиков недвижимости?

Оцифровка меняет профессиональный профиль оценщика недвижимости, говорят Андреас Кунерт и Стефан Холлинг, два эксперта в области оцифровки недвижимости. В своей статье, опубликованной в Immobilien Zeitung, они предсказывают, что технологии будущего повысят точность и эффективность архитектурной оценки. Таким образом, взаимодействие с технологиями, лежащими в основе инструментов, будет расти, и вместе с этим оценщики станут больше похожи на консультантов для банков и инвесторов.
Существует ряд онлайн-инструментов, которые обещают определять стоимость недвижимости на нажатием кнопки - без посещения места оценщиком. Это будущее оценки собственности? Заменят ли оценщика недвижимости искусственный интеллект?

PropTechs предлагает данные для улучшения оценки

Это то, что можно предположить, глядя на большое количество PropTech (что такое PropTech?), Которые уже занимаются автоматизированной оценкой недвижимости, растет. Их называют realxdata или Archilyse.

Archilyse, стартап PropTech из Цюриха, обрабатывает адреса и доступные планы этажей (в виде 2D-изображений или моделей IFC) портфелей недвижимости или оценщиков в моделирование и расчеты около 300 объектов. Доступные через API результаты затем используются для уточнения моделей статистической оценки.

Дополнительные точки данных, предоставляемые Archilyse, включают, например, просматривать анализ адресов или расстояний до точек интереса. Преимущества для оценщиков двоякие: Предоставление качественных и семантических характеристик, с одной стороны, снижает предвзятость, а, с другой стороны, наличие новых функций увеличивает гибкость модели. В целом, богатый набор данных уменьшает дисперсию и помогает минимизировать остатки. Экспериментальные исследования с участием внешнего аудитора показали, что предоставленные функции могут значительно повысить точность и точность их моделей оценки, при этом процесс оценки также полностью автоматизирован.

Потенциал цифровых инструментов для оценки

То, что большие данные и искусственный интеллект будут играть большую роль в будущем, также предсказывает Андреас Кунерт, директор по исследованиям в vdpResearch: «Это невозможно обойтись». Стефан Холлинг, руководитель отдела оценки и консалтинга в HypoVereinsbank, далее поясняет, что во многих прогнозах указывается, что оцифровка, особенно в области оценки недвижимости, предлагает большой потенциал. Это связано с тем, что он позволяет обрабатывать большие объемы данных и быстро получать результаты, создавать прогнозы на срок от трех до пяти лет и прогнозировать рыночную стоимость крупных портфелей.

Кунерт говорит, что, несмотря на все новые технологии и разработки, ключевые задачи оценщика останутся прежними: сбор данных, их анализ и определение рыночной стоимости. Кроме того, юридические требования для определения стоимости обеспечивают основу и ограничивают использование оцифрованных оценок. Однако подход к индивидуальным рабочим задачам получит дополнительную техническую направленность, которую не только должны применять будущие и старые оценщики, но также необходимо понимать. Классического набора навыков управления недвижимостью больше будет недостаточно, - говорит Томас Херр, руководитель отдела цифровых инноваций в регионе EMEA консультанта по недвижимости CBRE.

Изменения в сборе и использовании данных

В будущем будет необходимо не только использовать данные, но и заранее их проверять, ставить под сомнение источники и, таким образом, оценивать качество данных. К сожалению, сложно понять, хорош онлайн-инструмент или нет, - говорит Биргер Эренберг, управляющий партнер ENA-Experts в Майнце. Качество базы данных, которое можно оценить с помощью инструмента, часто не разглашается. Потому что имеет значение, являются ли фактические цены продажи или просто цены предложения исходными данными, и исходят ли они за последние шесть месяцев или за последние три года .

По оценке Кунерта, примерно через десять-пятнадцать лет, благодаря доступности полных моделей BIM, еще одним нажатием кнопки будет доступно еще больше данных о собственности. Это добавит некоторые важные факты в наборы данных. По словам Кунерта, задачей оценщика будет проверка этих данных. «Буфер обмена и камера ушли в прошлое».

Технические и методологические навыки анализа данных

Помимо сбора данных, большая проблема заключается в их анализе, который становится все более техническим процессом. Машины могут обрабатывать большие объемы данных быстрее и точнее. Например, HypoVereinsbank более десяти лет назад запустил цифровой инструмент, с помощью которого оценивается стоимость стандартной недвижимости, такой как дома на одну семью, таунхаусы и полуфабрикаты. отдельно стоящие дома. Это изменило работу HypoVereinsbank. «Не выполняя какую-либо часть работы вручную, мы можем быстрее создавать нашу аналитику и иметь больше времени для оценки более сложных проектов в сфере недвижимости», - говорит Холлинг.

Однако ввода данных в компьютер недостаточно. «Вам нужно знать, что вы делаете», - говорит Кунерт. Необходимы методологическая компетентность в анализе данных и определенное понимание работы алгоритмов. Оценщик не должен уметь вычислять себя, но он должен понимать, что там происходит, подчеркивает Кунерт. Кроме того, люди должны указывать машине, что ей делать. Поэтому Кунерт просит уделять больше внимания математической статистике в обучении - теме, которая уже непопулярна среди потенциальных оценщиков недвижимости. Но это не так просто, поскольку предсказывается, что все будущие модели будут намного сложнее, чем модели, используемые сегодня. Кунерт обращается к нейронным сетям, которые для многих являются черным ящиком. У них хорошее прогнозное качество и высокий уровень точности. Функциональность очень сложная. Но их использование должно быть хорошо изучено экспертами, потому что он должен быть в состоянии подтвердить свои расчеты и сделать их понятными, даже если они являются результатом работы машины.

Данные для разных классов активов

В конечном счете, определение рыночной стоимости является ключевым навыком оценщика. Ведь здесь учитываются не только видимые факты. Здесь важную роль играют хорошее восприятие рынка и оценка факторов, которые невозможно рационализировать. Цифровые инструменты уже применяются особенно в области стандартной недвижимости, такой как недвижимость, находящаяся в частном пользовании. По словам герра, многие банки часто принимают за ориентир приблизительную оценку компьютеров с точки зрения финансирования. В Испании и Австралии, где данные о транзакциях на рынке жилья более прозрачны, оценка уже полностью автоматизирована. Однако в Германии или Швейцарии ситуация с данными все еще очень непрозрачна.

Однако рынок коммерческой недвижимости и крупных сделок гораздо интереснее для оценщиков. Здесь более важна точная оценка рыночной стоимости, потому что она часто связана с особыми зданиями или более крупными портфелями. В игру вступает гораздо больше данных и обстоятельств, которые не могут быть уловлены машинами, что может существенно повлиять на стоимость. Например, оценщик может оценить, была ли сделка «ценой дружбы», как центр города может развиваться после открытия торгового центра на окраине, насколько платежеспособен крупный арендатор, и есть ли слухи о банкротстве в заголовках.

Дополнительные преимущества автоматической оценки

Герр предполагает, что «может быть, будет намного меньше оценщиков», потому что бизнес по сбору данных будет в высокой степени автоматизирован. Однако это не обязательно означает ослабление профессии; скорее, будет специализация в отношении понимания и применения будущих технологий и различных классов активов. «Оценщик становится консультантом», - говорит Кунерт. Клиентами могут быть банки или инвесторы с большими портфелями. Холлинг объясняет, что время, потраченное на автоматизацию, может сказаться на качестве оценки. Правовые и нормативные требования также могут быть выполнены более эффективно. Кроме того, можно будет получить дополнительные подробные рейтинги недвижимости, в результате чего появятся многочисленные возможности контроля и анализа для портфелей недвижимости.

Считаете ли вы, что оцифровка изменит процесс оценки и бизнес с недвижимостью в целом? Дайте мне знать ваше мнение по этому поводу!

Ознакомьтесь с нашими статьями об анализе архитектуры на Medium или подпишитесь на нас в Twitter.