Жилая коррозия в Нью-Йорке продолжается
Шесть недель назад (1) мы рассмотрели, как ограничения безопасности, связанные с COVID, повлияли на рынок аренды жилья в Нью-Йорке. Мы изучили более 700 объявлений об аренде в богатом районе Челси, чтобы увидеть, как последствия блокировки повлияли на этот печально известный район. Нам запомнились три вывода:
- 45% арендованных единиц предлагали скидки
- 44% устройств находились на рынке более 30 дней.
- 25% единиц теперь были «Бесплатными» (имеется в виду печально известная высокая комиссия Нью-Йорка для брокеров).
Мы не только осветили текущее состояние рынка аренды, но и обсудили несколько факторов, которые могут еще больше усугубить ситуацию с недвижимостью (истечение срока аренды летом, WFH становится политикой компании — и теперь мы видим, что школы не открываются осенью по обычному графику занятий). Первоначально поставив под сомнение этот взгляд на рынок (2), несколько новостных изданий последовали его примеру, признав обоснованность этой точки зрения в последующие недели:
- NY Post (7/10): https://nypost.com/2020/07/10/covid-19-has-broken-nycs-housing-market/
- CNN (7/9): https://www.cnn.com/2020/07/09/success/new-york-rental-market-june/index.html
- Нью-Йорк Таймс (7/9) https://www.nytimes.com/2020/07/09/realestate/new-york-rents-fall-as-vacancies-rise.html
Теперь возникает вопрос, насколько серьезно влияние ограничений Нью-Йорка, связанных с COVID, на рынок аренды? Увидели ли мы дно или можем ли мы ожидать, что падение Wil E Coyote продолжится осенью?
Я продолжил дальнейший анализ за 8 июля, снова сосредоточившись на районе Челси, чтобы обеспечить сравнение яблок с яблоками. Мне запомнились три цифры:
Давайте подробнее рассмотрим каждый из них.
50% ↑ в списках (последние 6 недель): в конце мая в Челси было выставлено примерно 700–750 квартир для аренды. По состоянию на 8 июля это число выросло почти на 50% и составило почти 1100 единиц. Ожидается увеличение числа единиц, подлежащих оплате, поскольку срок действия большинства договоров аренды истекает в летние месяцы. Что делает эту цифру удивительной (и мрачной для владельцев жилой недвижимости), так это следующая точка данных.
30 % ↑ в списках более 30 дней на рынке (последние 6 недель): это число требует небольшого пояснения, так что потерпите меня. 6 недель назад было около 300 квартир в аренду, которые были выставлены на продажу более 30 дней. Сегодня это число колеблется около 400. Таким образом, хотя процент объявлений старше 30 дней снизился с середины 40 до середины 30, это связано с избытком новых квартир, выставленных на продажу в этом месяце, в то время как предыдущие списки были выставлены на продажу. все еще не двигается. Не очень хороший знак для инвесторов в недвижимость.
↓ 10 % цен на студии (в годовом исчислении): квартиры-студии находятся в особо уязвимом месте на кривой спроса на аренду квартир из-за низкой цены. Он предлагает одноместное размещение для многих молодых людей, которые хотят оставить позади годы совместной жизни и соседей по комнате. Падение на 10% в этом активно используемом сегменте жилищного сектора в столь привлекательном районе в начале июля должно стать сигналом бедствия для инвесторов в недвижимость. Я смог найти сопоставимые цены, чтобы заполнить кривую спроса на Челси, и проблема усугубляется в квартирах с более высокой загрузкой (3):
Что нам делать дальше?
Несколько факторов определят, достигли ли мы дна и можем ли ожидать восстановления спроса, или этот спад будет распространяться:
1. Расписание открытия школ. Семьи следят за расписанием, предоставленным государственными и местными властями, чтобы определить, смогут ли их дети возобновить обычные занятия осенью. Если текущая директива останется в силе (дети в классах 1–3 дня в неделю), ожидайте, что это приведет к дальнейшему снижению арендной платы, поскольку семьи рабочего класса стремятся покинуть город в поисках школьных округов, предлагающих полный рабочий день в классах. расписания.
2. Уровень заражения COVID: недавно мы наблюдали всплеск случаев заражения COVID по всей стране. В таких штатах, как Калифорния, Флорида и Техас, регистрируют десятки тысяч новых случаев в день. До сих пор Нью-Йорку удавалось ликвидировать такое большое количество новых инфекций, но имейте в виду — Нью-Йорк не полностью открыт. Рестораны в помещении, бары и спортивные залы по-прежнему запрещены, даже на текущей фазе 3. По мере того, как эти районы вновь открываются, всплеск заболеваемости (за которым следует одновременная блокировка) может отправить многих жителей Нью-Йорка на выходы, на этот раз навсегда.
Использованная литература:
1. https://medium.com/@zach.escalante/the-nyc-rental-market-is-plummeting-ef9d3d7e2fda
2. https://www.nytimes.com/2020/06/18/realestate/why-rents-havent-dropped-in-new-york-city.html
